来源：城市战争
作者：陈一朵
当代艺术史家杰克逊说过：当我们想起任何一种重要的文明的时候，我们有一种习惯，就是用伟大的建筑来代表它。
当我们想起一座城市时，也习惯用它的建筑来代表它。
当我们谈论纽约的时候，头脑中的第一个画面很可能是曼哈顿的帝国大厦。当我们说起上海的时候，第一个画面无疑是陆家嘴的摩天大楼。当我们说起广州时，第一个画面当属珠江新城的写字楼集群。
如果把现代城市比喻成一本书，那写字楼就是这本书的封面，城市的格局、气度与抱负都映射在这个封面上。
01
一栋甲级写字楼的惊人虹吸效应
你能想象吗？在天河CBD这片只有20平方公里的土地上，GDP高达亿元，相当于半个海南省，而年税收过亿的写字楼多达62栋，年税收超过10亿的写字楼多达16座。
这就是写字楼的超强虹吸效应。写字楼之所以成为城市封面，除了颜值担当，更重要的是它还表现出巨大的经济价值。
过去十年，是我国第三产业大发展、大繁荣的十年，而这离不开楼宇经济的拉动。年，全国甲级写字楼加起来还不到万平方米，而今则已接近一亿平方米，10年增长了10倍。
所以，甲级写字楼是生产力高度发达、经济高度集约化的象征，它们以最少的土地面积，贡献出最大的经济产出。
甲级写字楼为何对城市经济有如此大的贡献？原因在于它对大企业和高端人才具备超强的虹吸效应。像甲骨文、壳牌等世界强企业及其高管阶层，是楼宇经济的中坚力量，他们不约而同选择了广州合景国际金融广场（IFP）、广州环球都会广场（IMP）等CBD甲级写字楼。
在此意义上，每栋甲级写字楼就像是一块竖起来的超大磁铁，可以为城市虹吸到源源不断的资金流、信息流和人才流。
世界强人才进驻甲级写字楼
02
10％的空置率，是谁在突破？
在此背景下，写字楼在中国蓬勃式发展，成为世界超高层建筑最多的国家。不过，随着各地商务区建设的狂飙突进，我国楼宇经济也面临着一些新问题，其中一个便是空置率普遍过高。
一线城市中除了广州，空置率全部高于10％，二三线城市则普遍超过20％。
如何盘活存量？它考验的是城市的软实力，而这尤为依赖专业的商业运营商。举个例子，广州曾一度缺乏奢侈品旗舰店和苹果直营店，是广州缺少商场吗？当然不是，缺的是优秀运营商，直到太古汇、天环广场的开业，这些空白才算填满，这就是运营商给城市的贡献。大品牌除了认城市，也认运营商。
在写字楼领域，道理也一样，像甲骨文、渣打银行等世界强企业，对写字楼的运营服务就很挑剔，最终选择广州合景国际金融广场（IFP）、广州环球都会广场（IMP）等，这不是单单靠硬件就能把它们吸引过来的。
广州合景国际金融广场（IFP）
以甲骨文为例，他们在广州的办公场地已经近10年没有换过，这就是来自对写字楼运营商的长期信任。
年，甲骨文从天河北的中信广场搬至珠江新城的广州合景国际金融广场（IFP），至今已有12年，二者结下了深厚的友谊。
在这里跟大家分享一个小故事，年甲骨文刚来时，珠江新城很多地方还是一片工地。为了方便甲骨文员工以及其他租户出行，广州合景国际金融广场（IFP）自掏腰包，出资多万挖通了从珠江新城站到写字楼的地下通道，这让周边其他楼宇对广州合景国际金融广场（IFP）的上班族羡慕不已。
信任来自一点一滴、长年累月的口碑积累，甲骨文和IFP的合作堪称一段佳话。除了甲骨文，渣打银行、壳牌等世界强，也是IFP的长期租户。
可能有人会好奇，这些甲级写字楼为何能赢得如此多国内外知名企业的芳心呢？
广州合景国际金融广场（IFP）内景
以IFP大厦为例，一个重要原因是它背后有个非常专业的写字楼运营专家——合景悠活。
作为一个深耕上海、广州、成都等大城市核心CBD且长期服务甲骨文、渣打银行等强的写字楼运营服务商，合景悠活在一二线城市运营的写字楼，空置率基本在5％以内，接近满租。
在激烈的市场竞争中脱颖而出，合景悠活的经验值得介绍。
03
独家秘籍藏在每1㎡里
合景悠活由合景泰富集团分拆而来，是国内领先全业态智慧服务运营商，已于近日在香港联合交易所主板正式挂牌上市，成功登陆国际资本市场。
在前瞻性战略指引下，合景悠活已形成完善的全业态、全周期覆盖管理体系，服务覆盖住宅、商业综合体、写字楼、产业园等多业态，目前已在全国托管了30个商业物业，总面积为万平方米，其中写字楼运营是主营业务之一。
11月，合景悠活荣获“中国商业地产年度影响力企业”、“年度中国商业地产创新能力TOP13”等多个重磅商业大奖；更凭借在商办领域的全国优势布局、过硬的运营能力以及持续创新能力，获得“中国商办运营商TOP10”。
那么，合景悠活独家秘籍又体现在哪里呢？
秘籍一：被世界看见的运营实力
写字楼最具赋能效应的当属专业的运营能力。合景悠活于年进军甲级写字楼运营，凭借强大运营能力，与租户实现了共赢。高出租率的背后，优质核心地段是关键，这就不得不提合景泰富布局写字楼的前瞻性。
以广州为例，珠江新城是过去20年广州发展最重要的驱动引擎，广州IFP与CBD共同成长；而琶洲则是未来20年的新地标和商务中心，环汇商业广场（ICP）是琶洲CBD标杆性超甲级写字楼项目。可以说，在广州、上海、成都、苏州等每一个一线城市和新一线城市，合景悠活在最重要的黄金地段均有物业的运营和服务。
广州合景国际金融广场（IFP）
优质租户是一个城市特定时空维度内的稀缺资源，对高端商务写字楼而言难能可贵。他们不但是一笔有形且稳定的实体客源，更是一种无形且能溢价的市场效应。
目前，包括甲骨文、LG、埃克森美孚、喜利得等世界强已成为合景写字楼的长期合作伙伴，更有壳牌、瑞穗银行、渣打银行、意大利驻广州总领事馆等租期超过15年的长期租户。
广州环球都会广场（IMP）
除了上述企业，广州环球都会广场（IMP）的优质租户也可圈可点，现有入驻企业为家，出租率达95％，客户主要以大型集团总部及跨国知名企业为主。除了国内著名企业，也有相当多的跨国知名企业，包括全世界最大的咖啡连锁零售商“星巴克”，世界知名速食连锁企业“肯德基”等等。
此外，广州环汇商业广场（ICP）进驻了像普莱克斯这样的跨国企业，以及中铁建设、欧普照明、华夏幸福、融创等业内领军企业。
舒适的办公空间
优质企业的入驻，不仅给合景悠活创造了超高的运营效益，实现高溢价率、高收缴率，也给城市发展及周边商圈带来了极大的促进作用。
以广州环球都会广场（IMP）为例，对比珠江新城CBD区域内的十个同类别超甲级写字楼，在租金和物业管理费方面二者均为本区域同类型最高价。合景悠活在全国的其他项目也是如此，无论是出租率还是租金，整体都高于区域平均水平，在行业中属于顶端水平。
秘籍二：超越期待的五星服务
因为对人才的聚集效应，甲级写字楼还给城市商圈注入了活力。一栋甲级写字楼，可能承载上万的白领精英人群，一个CBD，则可能容纳数十万乃至上百万人同时办公。如何全方位服务好这些高质量的消费客群，是合景悠活在运营写字楼时最为
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