原想着买个小公寓收收租，没想到买到的竟然是办公房！
南京公寓，最近“血槽”比较满，雷点突然被引爆！买房人纷纷吐槽：我的房子怎么变性了？买的明明是公寓嘛，怎么变成办公性质了？
01办公变公寓？最近问题有点多最近，南京多家楼盘被曝办公改公寓，涉及江北、江宁、城南等多个板块，业主们集中反映的问题，主要有以下几点：
1、在售楼处看到的是公寓套型，样板房也是按照公寓的样子设计的，房子里有卫生间，也有厨房，但购房合同上显示的是“办公”性质，而买房人对于办公和公寓的区别，并不能清楚的了解。
、实际收房时，每层都有单独的卫生间，且部分楼盘有承诺会帮业主申请民用水电，但因为是办公性质，不具有申请的条件。
3、部分楼盘交付现场差强人意，问题较多，真实买家秀，让业主心惊。
以往，默默口袋，钱不多，想投资一套小公寓来着，没想到，公寓的“原身”可能是个变性的，想想也是蛮无奈的。
数年间，南京有多个商业项目改成酒店式公寓的情况出现，有的楼盘，在售的几栋楼里，有1-栋是公寓，其余都是写字楼，但在对外销售的时候，都是按照公寓户型在销售。
为什么同一个楼盘，有的楼栋是办公性质，有的楼栋是公寓呢？
据了解，很多土地出让合同里约定了可以建0%的酒店式公寓，他只能建0%，其他的只能建办公，是不能建酒店式公寓的，验收的时候房屋是毛坯状态，格局和核准图是一致的，如果当成酒店式公寓出售的话，应该是和土地的用途是不一致的。
据业内人士介绍，有的开发商在规划时就做好了要改造的准备，后期改造时几乎不需要改变房屋使用性质；也有的在规划时为大户型写字楼，然后改造，改变了房屋使用性质。
0商办去化艰难！开发商打起擦边球拿的是办公性质的地，未来可以建设的项目应该只是办公性质的写字楼等，据狐妹盘点，一般“变性”为酒店式公寓的项目，原本性质可能是办公，也可能是商业或是金融用地。
开发商打擦边球的原因是什么呢？原来，相对于商业写字楼，酒店式公寓在市场上前景比较好，而对投资者来说投资门槛不高，所以也比较受投资客们青睐。
而南京商办库存量实在太大，在年的时候还出台有大力推进商业办公楼的去库存的顶层设计。不过时隔年多，南京商办库存量不减反增。
根据南京网上房地产数据，截止5月8日下午16点，南京市的办公房库存量是.7万方，商业房的库存量则高达.6万方，两者相加总库存量为.3万方。（年时，南京南京市的办公房库存量是.4万方，商业房的库存量则高达.6万方）
庞大的商办库存一直是南京楼市的“顽疾”，以近一年全市写字楼月均去化.5万㎡计算，现有存量需要超70个月时间，也就是6年，这还是库存没新增情况下的保守预计。相比之下，南京的新房库存可能也有半年时间就能去化掉。
很多写字楼、办公楼变身公寓，在房地产行业并不稀奇，因为写字楼价格远不如公寓价格高，所以不少开发商就将写字楼改建成酒店式公寓再上市，售价高但卖得也比较好。
开发商销售是容易了，但其实性质的更改，已经涉嫌违规，所带来的负面影响，将不仅仅是品牌口碑的损坏，还可能被主管部门处罚。
03回顾：南京新政究竟是如何规定的？年3月10日，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局等三部门联合发文，规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类建筑不能变相建成公寓类建筑。
同时，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，商业办公类非住宅类建筑室内建筑功能一律不得标注酒店式公寓功能。
通知要求，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。
同时，除食堂外，不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。
在卫生间设置上，如果办公、工业、科技研发等建筑需要设置带独立卫生间的套间，那每一分隔单元的套内建筑面积应不小于平，此类套间面积不得超过本层建筑面积的0%，且不得分割销售。
商业办公类非住宅类建筑的室内建筑功能，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，一律不得标注酒店式公寓功能。
在销售时，开发商应向购房人明确表示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。
对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。
通知要求新规定于发布之日起施行，此前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，都要按照该通知要求执行。
一言以蔽之，什么性质的土地，得建什么性质的房子。办公性质的土地，不能建带有住宅性质的公寓。酒店式公寓和办公类写字楼的差异主要有，写字楼每层都会设置公共卫生间，且房间内没有厨房，也就不可能申请民用水电气，卫生间是同一层共用的下水道。
04买公寓前，收藏好这份“避雷指南”！对于买房人而言，是时候收藏这一份“避雷指南”了！
狐妹提醒一句，最重要的不是置业顾问和开发商说什么，而是自己去看土地证，土地证上会写明用途。
业内人士提醒，如果开发商在销售宣传中将商业地产包装成公寓或住宅销售，就可能涉嫌虚假宣传了，希望投资客们注意。
对于某个楼盘，如果想了解是一个楼盘某栋楼到底是公寓还是办公，可以在案场要求看开发商公示的土地证，或者在南京网上房地产上查询项目的用地属性。（网址：
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