这是一个公寓泛滥的时代。
各种公寓产品充斥市场，购房者眼花缭乱，当然评价褒贬不一。
一边有人喊着让大家千万不要买公寓，一边也有人分享住在公寓有多香。
其实，这些年公寓也在发生变化。
当我们提到公寓时，到底在说什么？
很多人对公寓并没有一个很清晰的概念。公寓，全称公共寓所，是一种商业或地产投资中的居住形式。
目前市面上的公寓有两种：商办公寓和住宅公寓。
商办公寓通常分为3种形态，一是建筑面积在30-50㎡的loft，可做跃层，出售时按一层的建筑面积计算。
二是多以平层小户型为主的SOHO，本质上是一种变相的办公场所，产权多为40年。
三是普遍的平层公寓，面积段范围比较广。
住宅公寓产权有70年，和纯住宅相比，无论是商办公寓，还是住宅公寓，光照都达不到住宅要求。
和住宅相比，公寓通常都地段极佳，配套成熟。不在限购范围内，不限制区域、不要求户口。这对想买房却没房票的人来说，很有诱惑力。
再加上小户型，总价低，上车门槛也相对较低。用途上可以改建为民宿、长租公寓、办公场所等，使用灵活。
所以在市场环境上行的时候，公寓也一度热销，备受追捧。
那为什么公寓增值跑不过住宅呢？过去，公寓价值表现落后住宅，主要受到多方因素影响。
首先产品品质远不及住宅。大部分公寓梯户比高，户型小，不能满足改善需求，居住人口较杂乱；
其次，贷款年限低、利率高，后期转手税费高；使用成本也很高，商水商电，物业管理费也比较贵；
怕买错房，就上“真有好房购房神器”最关键的是，附加的金融属性弱、民生属性少，没有学位、不能入户、抵押贷款成数低等，导致公寓增值慢。
不过随着租购同权、大学区等政策，住宅和公寓的优势差别也在缩小，对于豪宅型、改善型公寓，学区本身也不是关键因素。
早些年的公寓产品不注重居住功能，很多都是以出租、商住两用、办公等目的进行规划设计，定位、装修档次较低，和住宅差距较大。
但现在的公寓产品，不仅户型、精装打造水平高，很多还有空中花园、泛会所等配套，居住舒适度显著提升。
近些年，武汉公寓市场涌现越来越多高品质项目。
比如多样化的共享空间，健身房、会议室、书吧、共享厨房等，甚至小区园林，全方位提升公寓生活品质体验，舒适度更高，后期无论是自住、出租或是办公，都非常适宜。
远洋东方境世界观的公寓，是通天然气的户型，整体采用Z字形设计，南北双独立大堂，十分适合自住。
位于汉口核心的长投航空路壹号，北接CBD南通武广商圈、东连青年路西邻建设大道，2公里范围内，各项生活配套醇熟。其建面约51㎡的5.5m层高复式公寓，买一层得两层，居住起来也不会显得压抑。
香港置地?梦想之城建面约96-平公寓，设计6梯11户，6梯6户，搭配挑高6米入户大堂，3米宽过道走廊，以及共享餐厨、会客社交、办公阅读、中央吧台、健身运动等公区设施。
怕买错房，就上“真有好房购房神器”金融街东湖中心，一线东湖仅此一家，5A甲级写字楼、高端购物中心加持，城市地标级层层退台式总裁公寓，最大平，大师设计。
恒隆府，建面约13.15万方，户数约套，户均面积约平米/户，最大的户型约为平米，设计顶层（阁楼）豪华公寓套房，顶楼无边际泳池，奢华程度令人叹为观止。
武汉公寓楼市经历了从少到多，从多到少等一系列的变迁，但是高端公寓成交比重上升。
年武汉公寓成交67.4万方同比锐减29.7%，其中徐东、钟家村、武昌及青山滨江、中南、欢乐大道等板块高端公寓均取得不错的去化率。
在目前武汉市场上，类住宅化和高端化成为公寓发展两大趋势。公寓产品出现高端产品，均价在3W以上，除土地性质外，和高端住宅几无区别。
随着武汉市大力发展服务经济和第三产业，将公寓用作民宿、酒店、写字楼办公、自住等需求越来越多，消费场景的多元化，让公寓产品越来越好用。
虽然公寓品质在逐步提升，但在低迷的市场下，住宅难卖，公寓自然也不好卖。
因此，为了卖公寓，市场上出现了可带学位、分期付款等营销模式。
比如去年底被朋友圈刷屏的育才首府，“单价80元/平，住内环，读育才，不限购不限贷”，如此吸睛的宣传引得不少购房者心动。
随后武汉育才第二小学对外发布郑重声明，表示该项目并非武汉第二小学的对口招生范围。
像类似事情随着市场的持续下行，在未来可能会多次发生。作为购房者，我们出手前还是要擦亮眼睛，要了解清楚，避免踩坑。
一套公寓究竟能不能买，除了看购买当时是否是好价格，再就要看你准备拿它来做什么了，不同的用途就有不一样的视角。
以前，公寓多以投资品的角色出现。强调的是投资属性，比如不限购不限贷，低总价低首付等。
近两年的公寓产品，更突出的是自住自用属性。比如类住宅，民水民电、天然气等。
公寓作为商业性质，不能落户，没有学区，但可以用来注册公司，能够解决创业或创客群体的工作空间需求。
另一方面则是自住需求，适合没有房票，需要短期或中长期在特定地段偶尔居住的人群。
怕买错房，就上“真有好房购房神器”这个群体因为买不起合适的住宅，但又为公寓的地段和配套而打动。其中既有单身青年买来用于自住者，也有父母为异地工作的孩子置业，还有子女为和父母就近照应而购买。
总之，公寓是否是“天坑”，需要看个人的需求和选择。在当下的楼市行情中，公寓类产品也存在一些优势和机遇。
大型开发商、核心地段、优质配套再加上低价的公寓也可以买，可以自住享受区位便利或长期持有收租，但需要对去化时长以及公寓升值空间有限做好心理准备。
核心城市、核心区域的好产品，从来都是稀缺的。未来不仅对住宅产品适用，对公寓产品同样适用。
想要在众说纷纭中摸清公寓的价值，最重要的是摸清自己的规划。
无论公寓还是住宅，没有绝对的好与坏，只有是否适合你。
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