房企躺着卖房的日子，终于在这个秋天画上句号。
8月份起，南京楼市行情陡然变天，入市的30多家住宅楼盘，有的当天卖光，有的门可罗雀。嗅觉更灵敏的是投资客，他们的迅速撤退，让不少商办楼盘突然压力山大。
这样的市场中，却有家神奇的楼盘，不但一举成为这个秋天南京公寓楼盘的销冠，而且还敢于对标住宅楼盘，甚至直接从住宅楼盘那儿，把买房人“抢”过来。
这个公寓盘，就是南京鼓楼滨江的中海滨江U-LIVE，这家公寓盘的热销记录，是这个秋天最大的亮点：8月底首开至今，卖了套，去化超6成！
▽中海滨江U-LIVE效果图
仔细对比中海与同行的产品，会发现中海颠覆了既往的公寓思维，把公寓做出了创新的住宅感受。那么，中海究竟是如何做到的？
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没有对比，就没有伤害。在这个秋天，商办市场已经提前入秋，是楼市众人皆知的秘密。近半年来，南京的商办产品一直卖的不温不火，非热门区域去化更是不尽人意。
打开网上房地产，随便选择一个板块，查看近1年来的商办产品去化，便可见端倪。例如：位于城东的某楼盘，今年4月首开以来，共入网套公寓，截至9月17日，认购+成交共套，去化仅1成。
这是江宁区的一家公寓楼盘，今年5月率先推出套公寓，截至今天成交17套，去化1.3成。
这么看来，中海能一口气卖多套公寓，算是公寓市场很震撼的销量了。
我们首先发现，中海滨江U-LIVE与其他公寓不同之处在于：中海直接放弃“投资品”的定位，摒弃市场上主流的45㎡以下的公寓户型，把面积段放大到50、79㎡；不做双钥匙，直接对标住宅产品。
这，无疑是个耳目一新的创新。
中海滨江U-LIVE是个商办项目，总占地只有2万多方，由一幢公寓楼和两幢甲级写字楼组成。目前在售的是公寓楼，户型有两种，50㎡和79㎡，层高均为4.5米。
不废话，直接来看户型。
▽50㎡户型图
这是50㎡的户型。这种户型里，开发商做成了挑高的设计。一层客厅的上方是卧室，厨房和卫生间的上方是个书房。
这个户型里，一层是50㎡，二层扩展出32㎡，挑高后的户型相当于%的得房率。
有意思的是，挑高的空间位于室内的正中，从一楼通往二楼的楼梯，分成两段。也就是说，从一楼通往二楼的两个区域，走的是两个不同的楼梯。
▽50㎡样板间楼梯设计
为何要这样设计？很简单，把挑空位置设计在中间，这样无论人在房间内厨房、客厅或者卧室，视线内都可以有开阔处，可以避免因为层高有限导致心理上的局促和封闭感。
到了79㎡的户型，“居家”的感受则更加明显。
▽79㎡户型图
一层有客厅、餐厅、厨房、卫生间、次卧，双开间朝南的设计，且方方正正的户型，与住宅的布局没有区别。
通过左上角的旋转楼梯上楼，二层有朝南的两个卧室，一层次卫的上方设计成主卫，电脑桌的位置也可以根据实际需要，设计成衣帽间，再加上北边的储藏空间，这已经是妥妥的住宅设计。
这个户型里，一层是79㎡，二层扩展出53.4㎡，挑高后的户型相当于%的得房率！
▽79㎡样板间俯视效果
挑空的空间仍然会是这个户型里的C位。我们发现，这个样板间里，虽然挑空位置并非在房屋的中间，但是仍然尽可能地照顾到所有功能区间，并且没有吝啬挑空的面积。而且，当人在室内活动时，基本上举目就能看到挑空位置。
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通过对户型和效果图的审视，我们会发现，中海滨江U-LIVE的产品，确实与市面上的普通公寓做法不同。
同样是挑高，南京从年开始流行的4.8米双钥匙户型，是不少投资客曾经趋之若鹜的产品。
▽双钥匙户型图
这是一个典型的双钥匙户型，去年南京主城某楼盘，推出这个户型时间较早，市场反响不错，到今年已经清盘。
类似的双钥匙户型有些共同卖点：
1、面积控制得较小。上图的这个户型面积就控制在38㎡左右，因面积小，进而总价低，“买一层得两层”的效果，让很多投资客难以自制。
2、用双钥匙的概念，营造出一套房租给两户的场景，理论上增加了投资收益率。
但从实际居住角度看，双钥匙户型的弊端也很明显。
因这种户型的总层高是4.8米，单层的层高不足2.4米，可视范围和伸展空间较小，入住者会有生活在小盒子里的感觉，长期居住会对心情造成一定程度的压抑。
或许是意识到双钥匙的这种短板，也有一些4.8米挑高产品，设计成居家的概念。
▽双钥匙效果图
这是南京江北的一个主打双钥匙产品的楼盘。在效果设计时，除了上述双钥匙样板，开发商还设计出这种单户的挑高样板间。
在这种户型里，作为一户人家住两层，居住尺度有明显的提升。但是短板与上述双钥匙的产品是一致的，那就是空间狭小造成的压抑感，这种压抑并非发自生理，却容易从心理传导到生理。
“反正房子买来是用来出租的！”这是双钥匙产品在交易时，买卖双方心照不宣的前提。公寓是投资品→投资品用来出租→出租给刚工作的年轻人过渡。这样的逻辑顺序，几乎是所有购买双钥匙产品者共同的心声。
通过上述对比，我们发现，同样是挑高产品，中海滨江U-LIVE的4.5米户型，居住的舒适度和实用性要明显高于4.8米双钥匙户型。这当中的原因是，双钥匙户型的上下层完全隔离，而中海的户型，则通过挑空，让上下层有了光线的交集，这样人在居住时的心理就有了明显的舒展。
光很重要。没有了光的变幻，形态便失去了生气，空间便显得无力——贝聿铭。
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户型的不同源于设计理念的不同，而设计理念的不同则源于项目定位的不同。
区别于住宅，提到公寓，你会发现关于公寓的定位有个占据统治地位的结论：公寓=投资品。
当这个结论成为主流意识，“卖”和“买”都紧扣投资。于房企而言，小面积、低总价是广泛设计的产品，双钥匙甚至三钥匙大行其道；于买房人而言，自住者自我过滤，场内玩家多为投资客。
中海滨江U-LIVE作为一款公寓产品，为何不随大流做成投资品，而要另辟蹊径做成对标住宅的产品呢？
中海南京公司的相关负责人告诉我，这次确实是创新，但实际上还是尊重实际调研情况，用了“客户思维”罢了。
原来，中海滨江U-LIVE地处鼓楼区腹地。鼓楼区是南京的政治、经济、文教、科研大区，也是南京老小区最多的区。在这个项目辐射周边5公里半径范围内，存在大量建筑年代在年左右的房屋，这些老小区里的居民，多有或浓或淡的改善需求。
▽中海滨江U-LIVE效果图
但寸土寸金的鼓楼区，可供开发的大片土地有限，原住民的改善需求，往往难以就近得到满足。因此，中海滨江U-LIVE虽然是公寓性质的产品，但摒弃了满城开花的双钥匙玩法，转而做成4.5米挑高的类似于住宅的产品，反而打动了不少附近的居民。
房企的客户思维，体现在产品上，就是从客户的角度去构思，到底设计什么样的产品，而不是我们擅长做什么产品，或者是大家都在做这个产品。
对中海来说，在设计滨江U-LIVE的4.5米挑高户型之前，通过调研，发现市场上有这样一些需求：
1、家住鼓楼区，想就近改善，不想跑远。
2、手头不算宽裕，想买住宅产品，但是动辄万+的总价，难以承受。
3、新南京人想扎根，不能指望“六个钱包”，但想通过自己的努力，买一套能住得久些的房子。
4、在主城工作，厌恶通勤时间长的生活，想在主城买套不那么贵的房自住。
5、原本一家三口住在一起，现在老人年纪渐长，希望共同生活，希望在主城能有买得起的三房。
曾经有个卖了6年房子的置业顾问告诉我：个人买房，有个理由。
开发商在设计产品时，往往只能去照顾“大多数”的需求。但实际上，上述6点需求，客观且普遍地长期存在，只不过，这些需求往往因为较为隐秘而难以被直白地表达出来。在楼市里，他们反而成了容易被忽视的真实需求。
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中海滨江U-LIVE最终的产品亮相，表明中海决定不去随大流。
创新之举也赢得了市场的好评。8月下旬开盘，这个项目到9月17日已经卖掉了套，这在公寓的“投资热”逐渐退潮的当下，已经是非常优秀的销售成绩——从另一个角度看，如果中海这个产品也偷懒，去做千人一面的双钥匙户型，岂不是反而会因为市场因素而难卖？
其实，即使不谈户型，这个项目的从自住角度看，也丝毫不逊色。
从区位上，刚才已经说了，位于鼓楼区腹地，标准的主城范围，周边的现代化设施、烟火气息、历史建筑比比皆是。因其位于主城，周边的教育、医疗、商业资源等等，就不必赘述了。
交通上，中海滨江U-LIVE虽然并非TOD项目，不过北边米远就是5号线和9号线的交汇站点，说它是个双地铁盘也不算浮夸吧。自然景观方面，这个项目周边有小桃园、阅江楼、滨江景观栈道。
对了，中海滨江U-LIVE项目除了公寓，还配备两幢甲级写字楼，住在公寓里的居民，将来就在身边办公也未可知。
▽甲写效果图
正是基于上述优势，看似很工科生的中海，设计出滨江U-LIVE这一特立独行的公寓产品，击中了哪些存在种种买房痛点的人们，罕见地让公寓直接叫板住宅。
拥有如此细腻且敏锐的客户思维，这样的中海让人不得不刮目相看。但实际上，滨江U-LIVE仅仅是中海南京公司端出来的“一碟小菜”，今年上半年销售额接近50亿元的中海，今年的目标是冲刺百亿。
在今年年底之前，中海在南京将会高调发力，届时位于雨花软件谷、燕子矶、江浦的住宅大盘，都会亮相在南京人面前。倘若顺利，年南京房企的销冠，将非中海莫属。年的中海地产，已经在全国范围内提速冲刺规模，而中海在南京的表现表明，这家既有充足土地储备，又不乏细腻客户思维的企业，实力不容小觑。
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