前天我们讲到公寓热。公寓热的背后有三点：公寓投放量大，公寓的价格高，贵阳人购房选择少。后两点原因已经分析过，第一点作个补充。
公寓的土地属性是商业用地。在国内城市规划中有个不成文的规定，建设土地的一部分用来搞商业，不能全部建住宅。
地方这么做的好处是可以提升当地的经济活力，有利于GDP持续增长。因此开发商建住宅的时候必须有写字楼、购物中心、公寓等商业配套。
但是贵阳的写字楼体量过大。而且盖写字楼难度大，技术复杂，成本高、不易卖、溢价率低。
于是盖公寓是首选。这个产品谁都会造，直接可以整层整层地复制；在贵阳又很少涉及精装修，开发更容易。
另一点，公寓受众面广，总价便宜，比写字楼和商铺好卖多了。随着住宅走势良好，公寓正好搭上顺风车。
这就解释了公寓为什么造得这么多。反过来也解释，不少人买LOFT后去办证，它的性质写着是“办公”。是的，公寓虽然可以居住，但它的属性还是商业。
接着，我们还是要谈谈公寓与住宅的区别。上篇虽然点到了，但不少读者还是存疑。
回归概念本身，楼市上讲的公寓，就是商住楼，既可做商业办公也可居住。它的土地属性是商业用地，产权一般是40年。
公寓产品主要有两种LOFT和SOHO，每层楼呈现的样子像酒店或学校宿舍楼层——公共走廊旁有两排房间。单层十几到四十几个房间不等，配上几座电梯。比如启航中心公寓是6梯41户。
LOFT，在贵阳流行的是5.5米层高，建面二三十至六七十方不等。中间用隔板隔成两层，“买一层得两层”的广告深入人心，用途多以居住为主。SOHO是平层，层高3.3米至4.8米，可商可住，很多用来办公。
住宅。大家平时说买房子，其实是买住宅。它的土地性质是住宅用地，产权70年。住宅是资源占有型产品。买了，你就可以享受城市落户、周边教育、医疗等公共资源，所以拥有住宅不只是占得一个空间，更是拥有了这座城市法定的福利权益。而且房价涨幅大，二手市场活跃。
公寓的商业性质决定了它的使用缺陷：
产权40年，很短；水电都是商用，比民用昂贵；不能落户，不能享受相应的公共资源；价格涨幅低，很难转手，交易税高得吓人（计算有点复杂）；开发商如果把商业、社区运营做得差，公寓出租就会死掉；公寓租不出去，等于你这个资产被锁住，这时你还交着按揭呢……
公寓的购买逻辑与住宅是不一样的：买公寓的出发点不是为了自住而是出租，租金回报率决定了你的公寓资产是良还是差。所以，买公寓一切都要围绕租金回报来考虑：
一是看租金回报率是不是在4%以上，回报率以年租金除以总房价计算。不要听销售人员忽悠7%、8%，一定要去同地段附近的公寓了解一下出租率、实际租金。
二是长期持有。既然是收租，你就别想着今年买来，两三年后卖掉赚差价。前面说过二手公寓涨幅低、难卖。况且一个公寓社区的成熟也需要时间，租金稳定有一个培育期，一般是两三年。
三是看地段。通常地段的选择要有地铁站、新产业聚集。在京沪深一线城市，地铁网已经非常发达，住在地铁公寓的白领通勤非常便捷。在贵阳，地铁还在建设之中。形成地铁网估计要等十年，所以对于某些地铁公寓租金上升期还比较遥远。
说到产业，金融城会展附近应该是新产业的集聚地。但是，我们实地走访了附近的金融SOHO西座，除了六家整层的酒店外，只有零星几家公司入驻，很多门上的油纸还未拆封，走廊上的广告位是空白的。事实上这栋公寓交房已经快3年。
这有可能是一个缩影。所以当你买公寓资产之前，最好还是到周边多走走看看，毕竟公寓的单价也要1万了，我们应该对自己的钱包负责。
四是看商业。一般像上海、深圳、杭州，这些极有吸附力的大城市，公寓有四五万方的商业可以支撑了。但是在观山湖，我不敢保证。
商业有两种：一种是裙楼商业（低商），一种是盒子商业（购物中心）。前者是标配，后者开发运营成本高，比较稀少。所以你硬要买公寓，单从商业角度来看，可以看看美的广场的公寓或者华润万象汇旁的公寓，毕竟这里有较大型的购物中心。
贵阳某公寓盘下的底商
五是看产品。其实贵阳的产品真没什么可说的，因为交付的是毛坯，后面设计安装都要靠自己。当然最好是房间进深和开间比例不大，否则显得狭窄；单层内单元房也不宜多。
我要强调的是公寓面积。公寓的面积越小越好，最好40方以内。一是单套面积小，租金收益率高。
打个比方45方的公寓租金是元，35平方的公寓是元，看着租金有差距，但是后者的坪效更大，而且少掏10平米的腰包。比如美的林城SOHO的两个样板房，59方和47方的，大小不大明显，两选一的话我会选47方的。
现在LOFT流行一种“双钥匙”产品，就是把同一产证的公寓，分隔成上下独立的两个，共享一个主入户门。这样的话，一个房间的租金稍微降点，出租率更高；两个独立房的租金加起来超过原来的整套出租。不过你在设计的时可能要费一点工夫。
二是越来越多的年轻人租房是需要一个独立的空间，舒适性可能是其次的，所以面积小没关系，至于社交场所可以放到外面的咖啡馆或茶室；三是在贵阳当前的公寓行情下，面积小总价就低，降低了投资风险。
六是看品牌。因为公寓是“傻瓜”产品，阿猫阿狗都能做，所以你要选择一些好的品牌开发商，原因有3点：保证商业运营能力、引入先进的公寓运营模式、不大会烂尾。
以上算是购买新公寓时的一些参考。如果你非投资公寓不可，我建议你还是看看公寓的准现房或二手房。
回到租金回报的逻辑。在准现房的阶段，我们较容易预判它的租金，到了二手房阶段就更容易判断它的租金。
因为这个时候，社区和商业基本成形，你随便问下隔壁房子的租客，就知道真实的租金。而且公寓的品质优劣、物业好坏、入住人群、开发商当年吹的牛有没有落地都可以了解到。
与此同时，公寓的涨幅有限，可以等到准现房或二手房的时候去买。哪怕届时价格涨很多，你也不需要觉得遗憾，不买就不买，总比买了新房十年后还租不出去要好。
上面说的都是普通的公寓产品。贵阳还有一类豪宅公寓，据我了解恒丰碧桂园的贵阳中心有这样的产品。当然这类公寓也不能按普通产品来看待，因为不是本文讨论的重点，就不细说了。
公寓是住宅的配建产品，但它的数量让人细思极恐。单单是新开的启航中心和美的广场就有个以上的释放量。
我找不到这几年贵阳的公寓销售数据，但数量不会少，它们已经或即将投入租赁市场。与此同时，公寓还面临着住宅与写字楼的流量争夺。
贵阳的人口基数还是不够，还好人口再不断流入，但要在短短的三五年撑起大量的公寓租赁市场，还是有难度。
也许要等到贵阳能级再攀升几个档次，地铁网四通八达，包容度越来越高，吸附的人才足够多，公寓才会释放更多的活力。
最后，还是多唠一句，当你购买公寓的时候多做些理性思考，参考一下上面的建议，或许能帮你避开不必要的坑。
关于公寓就说这么多。
公寓上篇：
贵阳公寓火上天，是时候，泼一盆冷水！
（贵阳买房帮买房群3群已开放，入群加帮主）
-End-
文/三堂主
编辑/花生
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二马
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